Especialista desmente revista: A bolha está mais do que formada

Conforme prometemos em nosso último post, segue mais um excelente artigo do economista Luciano D'Agostini, onde ele comprova, a partir de informações e dados incontestáveis, que a bolha imobiliária já está formada, desmentindo, de forma categórica, a falácia da revista Exame da última semana.

A Bolha Imobiliária no Brasil está mais do que formada e entramos na fase Paradigma de Preços

Uma bolha monetária refere-se à falsa replicação de capitais sobre capitais através do sistema financeiro gerando, ao longo do tempo, inflação.

De maneira simples, uma bolha monetária ocorre da seguinte maneira: o Banco A empresta R$ 100,00 à um agente econômico B (famílias, indústrias, construtoras, países) com um adicional de juros. Logo o Banco A será credor de R$100,00 mais o juros acordados. O agente B, que se alavancou emprestando do Banco A, empresta ao agente C, embutindo o custo do capital no preço final do produto e ainda com a facilidade do crédito, ao longo do tempo, adiciona uma taxa de juros maior do que o empréstimo contraído inicialmente. Aqui, A e B são credores de R$100,00 (cada) mais os juros acordados, com os juros de A menor que os juros de B. Temos R$200,00 gerados para liquidação. O agente C empresta para o agente D os mesmíssimos R$ 100,00 a uma taxa de juros maior que o agente B, que concedeu a oferta de dinheiro. Em algum dos estágios, parte do capital financeirizado pelos juros sai do circuito estritamente financeiro e entra de modo inflado no capital produtivo (p.e. na “arte de edificar prédios”).

Todos os agentes são credores do mesmo capital. O problema reside no circuito moeda-juros que tem como resultado virtual mais moeda e, por fim, mais inflação. Resta saber, numa economia de crédito com restrição orçamentária (p.e: familiar) e sem formação de poupança, qual(is) será(ão) o(s) setor(es) contaminado(s). Formam-se fenômenos hiper-inflacionários e posteriormente, pela economia de crédito, fenômenos hiper-deflacionários de baixa, média ou alta magnitude. No exemplo, existe a “geração de moeda real” virtual a partir de R$ 100,00 verdadeiramente existentes. No contexto de crédito, o empréstimo sobre-posto ou chamado de alavancado, caso mal estruturado em qualquer estágio do processo, do agente A para o B, ou do B para o C, pode ser classificado como emprestar aos agentes econômicos que não tem condições técnicas para pagar em algum momento. Inicialmente, essa situação leva à sensação de crescimento patrimonial, aumentando o consumo em relação à renda realmente recebida (caso Brasil) e comprometendo maiores partes patrimoniais dos credores em investimento de risco (caso Brasil com os imóveis), sem garantia de liquidez, acarretando em uma espécie de inflação que chamamos de “inflação especulativa” ou em teoria monetária “Bolha de Preços”. O principal problema é quando algum agente do sistema, B, C ou D, inseridos nessa cadeia necessitam liquidar o empréstimo e/ou outros membros abaixo do seu crédito piramidal invertida não pagam o empréstimo.

Após anos de estudos, escrevi um texto simples, ainda em setembro/outubro de 2010 sem muita formalização numérica, afirmando que ”A bolha imobiliária no Brasil está formada“, na Revista Economia & Tecnologia da UFPR. Na ocasião, além de não ser publicado em edições anteriores, fora taxado de “louco” ou de “sem noção”.

Anos mais tarde, em 2012, afirmo aqui com mais tranquilidade, pelos indicadores monitorados ao longo do tempo que 2013/2014/2015 as probabilidades de estouro de bolha de preços (queda) no setor imobiliário de imóveis residenciais, comerciais e terrenos são grandes. A queda, na minha opinião, será de média magnitude, entre 15 a 35%.

Pois bem, resolvemos analisar mais indicadores no intuito de prever nos próximos escritos um possível estouro (ou não) da bolha imobiliária no Brasil (refiro-me ao quarto estágio), a saber: o aumento da renda per capta, o aumento dos preços dos imóveis e o aumento da renda per capta sobre o preço dos imóveis. O exercício consiste em comparar o Brasil com indicadores antecedentes da bolha imobiliária americana.

Inicialmente, verificamos qual foi a taxa de crescimento da renda per capta do Brasil em relação à taxa de crescimento da renda per capta nos Estados Unidos:

Fonte: Ipeadata, IMF.

A renda per capta nominal no Brasil em moeda local (real), ao longo de 11 anos, aumentou 2,8 vezes em relação a renda per capta de 2000 e estagnou de 2010 para 2011. Nos Estados Unidos, no mesmo período, aumentou 1,4 vezes (em dólares), com estagnação em 2007 (ocasião do estouro da bolha imobiliária) e uma retomada em meados de 2009.

Agora, vejamos o gráfico da evolução dos preços dos imóveis no Brasil e nos Estados Unidos, ao longo destes mesmos 11 anos. Tomamos como Proxys o Índice Shiller 20 dos preços dos imóveis nos Estados Unidos e no Brasil, pela falta de estatística dos imóveis residenciais em 10 anos, tomamos o Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial- IGMI-C, publicado pela FGV/Bovespa.

O estouro da bolha imobiliária dos Estados Unidos ocorreu em setembro de 2007. No Brasil vivemos em 2011 ainda um estágio de expansão de preços. Em especial, a partir do estouro da bolha imobiliária americana, os preços dos imóveis no Brasil, entre 2008-2011 aumentam à taxas de crescimento bem maiores do que no período 2000-2007. É o terceiro estágio da bolha de 4 possíveis. Lembrando ainda que nos Estados Unidos os preços dos imóveis cresceram mais rapidamente a partir de 2004 (estourou em 2007) e no Brasil o preço cresceu mais rapidamente a partir de 2008 (estamos no início de 2012).

Fonte: FED, Bovespa.

Como ilustração insiro abaixo um gráfico teórico, encontrado rotineiramente em livros de economia monetária contextualizando os 4 estágios de uma bolha de preços de ativos.

No Brasil, entre 2000-2008, pelo crescimento da renda per capta acima do crescimento do preço dos imóveis, a relação renda per capta sobre o preço dos imóveis aumentou, indicando a potencialidade do aumento de preços dos imóveis pelo fator renda (p.e. aumento da massa salarial). A partir de 2008 o indicador iniciou um processo de inversão, e a força de venda dos imóveis pela renda per capta do Brasil perdeu força. Certo, então que o indicador de “crédito” e não de renda per capta foi o principal causador da hiper-inflação imobiliária entre 2008-2011. Nos Estados Unidos a relação renda per capta sobre preço dos imóveis também indicavam desde meados de 2000 que a potencialidade do aumento dos preços dos imóveis não se daria pela parcial da renda. De 2000 a 2007, a taxa de crescimento da renda per capta americana aumentou, assim como a inflação dos imóveis. Porém, como a taxa de crescimento da renda aumentou menos do que o aumento dos preços dos imóveis, a relação caiu. Portanto, os preços dos imóveis nos Estados Unidos inflaram devido a forte expansão do “crédito” entre 2000 a 2006.

Fonte: elaboração Inva Capital a partir de dados do IMF, FED, Bovespa.

Como o preço dos imóveis nos Estados Unidos caiu muito pós 2007 e a renda per capta média aumentou levemente, a relação renda per capta dos EUA está novamente, em 2011, quase idêntico ao ano de 2000, onde o o primeiro estágio da bolha americana se formava. Portanto, para aqueles que querem comprar imóveis nos Estados Unidos agora na esperança de ganhar dinheiro entre o preço de compra versus o preço de venda, terá de esperar uma nova onda de crédito no setor imobiliário americano para auferir excelentes lucros, algo que não ocorrerá em 2012 e nem em 2013 pela crise financeira mundial. E o mesmo ocorrerá no Brasil. Portanto, comprar imóveis hoje para revender no prazo de 2 a 3 anos, tanto no Brasil como nos Estados Unidos, não é mais um excelente negócio como aqueles que fizeram isso em 2001/2006 nos Estados Unidos ou aqueles que fizeram isso no Brasil em 2007/2008 para revender até 2010/2011.